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ワンルームマンション投資は有利か? 
2006.07.01.Sat / 18:00 
サラリーマンの方でもワンルームマンション投資をするかたが増えてきたようです。

マンション投資には色々メリットがあるようですが、主なメリットは以下の通りです。

?有利な資産運用として
 5%超の利回りが得られる(らしい)
?節税対策として
 家賃収入から必要経費を差し引いて赤字になれば、給与所得から差し引いて税額を再計算出来るので、税金が戻ってくる。
?生命保険として
 ローン契約の際に生命保険に加入するので、万が一ローン契約者が亡くなった場合には保険で全額返済されるため、遺族にマンションという資産を残すことができる。
?相続税対策として
 現金や株等は時価に対して課税されるが、不動産は評価額で決まりまり賃貸中のマンションであれば現金の約1/4の評価となるので相続対策として有効。
?私的年金確保として
 安定した?定期的な収入が確保出来る。
 
?の利回りについては下記に嘘であるからくりが書かれていますが、空き室のリスクがあるのに5%程度しか利回りがないのであればREIT(不動産投信)の方がよっぽど将来不良資産が残らないのでいいのではないでしょうか?

貴方の隣のブラックホール(マンション投資編)

また、この利回りは現金一括で購入した場合なのでローンを組んだ場合は支払った金利分利回りは下がります

これからの少子化時代はワンルームマンションの供給が需要(若い独身世代)を大幅に超えてしまい、空き室リスク増大&家賃低下を招くのではないでしょうか?

?についてはローンを組んでいればローン金利分経費として認められるので、確かに赤字になり税金は減ります。
ただし、投資用マンションをローンを組んで借りた場合は居住用マンションと異なり銀行等の審査が厳しく金利も高めになる傾向があるようですので、節税できたがその分多額の金利を負担したということになる可能性があります。

?は確かに死亡した場合生命保険から残りの借入金が一括返済されるのでマンションを遺族に資産として残すことはできますが、その程度の資産であれば月々数千円の定期の生命保険でも賄えます

?の相続税は相続財産が5000万円+1000万円×法定相続人の数 以下であればもともと無税ですので、かなりの資産家以外は税金はかかりません。
*配偶者の場合は更に遺産額が1億6千万円までは相続税はかかりません。

?の私的年金については20,30年先にどれほどの資産価値が残っているのでしょうか?

もともと、ワンルームマンションは新築の方が人気があり中古になるほど人気が落ちてくるものです。

また、ワンルームマンション投資のパンフレットに書かれている修繕積立金は大抵が1000円?2000円程度(30年積み立てても72万円?144万円)なので大規模な立て替えやリフォームなどできるはずがありません。

最低限の修繕すらできない可能性があるので、30年後に資産価値は残っていないと考える方が普通ではないでしょうか?
(修繕積立金はマンションによっては一定期間ごとに一括で支払わされる場合もありますが、その場合には?の利回りは大幅に低下します。)

お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 ― 知的人生設計入門でも「ワンルームマンションほどバカな投資はない」(そんなに有利だったら客になど売らずに不動産会社が買っているはずだ)と書かれています。

ワンルームマンション投資の全てがマイナスになるとは考えられないが、空き室リスクを減らすことができる有利な立地、しっかりした管理会社を選択する ことは最低限必要な条件だと思います。

世の中にはそうおいしい話は転がっていませんので、安易にマンション投資をせずによく検討されてから始めることをお勧めします。

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マンションを購入して後悔しないために 
2006.06.07.Wed / 21:49 
さて今回は住宅の購入(マンション購入の場合)について書きたいと思います。

住宅を買った方がいいのか、借りた方がいいのかについてはそれぞれメリット・デメリットがありますので一概には言えませんが、買う方に特に気をつけて頂きたいのは、買った後でもかなりお金がかかるので、持ち家は家賃がかからないから得だということは忘れた方が良いと思います。

買った後にかかるお金といえば、マンションであれば管理費、修繕積立金、固定資産税があげられます。

マンションの評価額にもよりますが、年間40?50万の出費は覚悟しておいた方が良いと思います。

また、購入前には必ず長期修繕計画を見せてもらえると思いますが、修繕積立金も5年位したら値上がりし、また、5年、10年ごとに一時金として数十万から100万程度払払う必要があります。
(マンション販売会社も売りたいわけですから最初は修繕積立金を安く設定しておいて、後で値上げするということをどこでもやっているようです。)

更にマンションを購入するとすぐに資産価値が下がります。

デフレというより都心部ではすでに供給過剰になっているからだと私は思っていますので、今後もじりじりと下がり続けると思っています。

マンション購入に関して否定的な話が多いですが、「家賃払うんだったらローン返済した方が後で資産が残るから得だよ!安いから取り敢えず買っちゃう?」という安易な発想は絶対に止めた方が良いと思います。

後でローンが苦しくなってやむを得ず売ろうとしたら、売却金額<ローン残高となり、借金だけが残るという最悪の結果になる可能性があります。

では、どういう方がマンション購入に向いているかというと、次にあげるタイプの人だと思います。
(マンション購入に向いている人というのは買った後も後悔しない人という意味です。)

?ある程度購入資金を持っている方(物件価格の25%以上)
?ローン返済額が可処分所得(年収?税金・社会保険料)の20%以下の方
?上記で書いた事(買った後もお金がかかる、資産価値が下がる)を理解している方
?マンション購入を精神的な安らぎ・安心感を得るためのものと考えられる方


?、?についてはローン返済に困らないためのある程度余裕を持った基準で、?は前半で述べたとおり、?はマンションを買って得をするという考えを持っていないこと という意味であげさせて頂きました。

我が家の場合は?、?はクリアしていましたが、?は購入を決めた後に不動産会社から教えてもらいました。

?については私は賃貸派、妻は購入派と意見の相違がありましたが、買うと決めた当時に色々不幸が重なり妻が落ち込んでいた時に、マンションを買いたいと妻が珍しく嬉しそうに話していたので私の意見を引っ込めました(今は後悔していません)。

(偉そうに書いておきながら・・・)こういう状況でしたので、我が家の場合はあまり当てはまらないかもしれません。

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マンション購入のためのお金のため方 
2006.06.05.Mon / 22:17 
今回はマンション購入に際してのお金のため方について書きたいと思います。

ため方としては色々あると思います。

本ブログでお金を貯める方法としてご紹介した一般財形もいいと思いますが、数年後にはマンションを買うぞ!と思っている方は、住宅財形貯蓄をお勧めします。
(本当は住宅債券つみたてくんもお勧めしたかったのですが、住宅金融公庫廃止に伴いサービスが廃止になってしまいました。)

住宅財形貯蓄のおさらいですが、財形制度に加入している会社に勤めている方であれば誰でも利用でき、住宅購入や新築、増改築等に利用するのであれば550万円までが非課税扱いとなります。
(住宅購入等の用途以外で解約すると5年前までさかのぼり20%の税金が徴収されます。)

また、以下のような特徴があります。

?積み立てた金額に対して勤務先から財形給付金が支給される。
?低利で最高4,000万円までの低利の住宅資金の融資が受けられる。

?については会社によって給付額が異なりますが、私が勤めている会社では年間に積み立てた金額の5%(住宅財形は上限5万円)が支給されています。

?については住宅財形融資が年2.08%(5年間のみ固定でそれ以降は変動金利、H18年4月現在)で融資が受けられます。

以前私が強調した引き出しにくいという点も住宅購入のための貯蓄としてはお勧め出来るポイントです。

住宅財形貯蓄やその他の貯蓄をあわせて、購入費の最低25%以上貯まったら購入するようにすれば、ローン返済に困ることはないと思われます。

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